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2014年暑假兴宁楼市考察报告
去年暑假，有事没回兴宁，寒假事多，没空考察，今年全国楼市风起云涌，看空崩盘声不绝，楼市前途未扑，多空争论空前，甚至连一向敢说真话的任大炮也谨慎了，网友不断要求我继续写兴宁楼市的考察分析报告，给他们作为买房的参考，盛情难却，于是趁8月带小孩回兴宁短住机会，顺便考察了久违的兴宁楼市。回到佛山后，一直忙没空写，本计划中秋放假时写的，但有位老乡一再说等着我的报告中秋回去买房，只好这个周末简单写下了，时间仓促，加之水平有限，如有一妥，请各位指正：
第一站照例是来到全城焦点必贵园，拱圆的大门一如概往的老土，大厅内很多业主来收楼，没人招呼俺乡下老伯，找到一位妹仔里问：现在还有楼卖吗？妹子答没有，再问第二期何时卖？答等公司通知。再问第二期开建了吗？答等公司通知。再问第二期在那里？妹子再次神回答：等公司通知。我差点晕过去，妹子你好奀也是五星级的家人啊，怎么跟机器人一样呢。最后幸好找到一帅锅，很热情，有问必答，帅锅说第二期地皮都还没有，最快估计也得明年中才有得卖了。大厅的宣传板上，最后几套带装修的样板房也卖完了，我算了下，都在9200-11000元之间，不得不佩服咱兴宁土豪真多。
第二站来到考察次数最多，每次必考察的宁江新城，门口的宣传牌上写着三期最高93折，五期认筹6万抵10.8万，不知不觉，都开发到五期了，这楼可真好卖啊。进去售楼部，看楼的有几台，妹纸很漂亮也很热情，感觉比必贵园好多了。妹纸介绍，三期卖得差不多了，现在有5套特惠房，均价在5000元左右。感觉价格和前二年持平。
返回市区时，看到兴南大桥边鸿达花园里有一个楼盘叫兴南雅居的，进去看了下，这是本地小开商搞的，只有几幢，没什么小区，2楼3980元，17楼5240，销控表上显示低层大部分已没了，10楼以上居多。如果5000左右的价格，我情愿选择不远的宁江新城了，小区档次完全没得比。 过了桥，来到一个叫兴南华府的楼盘，这是方圆开发的，方圆公司近年来在兴宁攻城略塞，发展迅速，在兴宁有好几个盘在开发，连二中的扩建也是这个公司搞的，不知是不是某大人带过来的嫡系部队（此为猜测拒绝跨省）。兴南华府被兴南大道分开二个小区，小区不大，小面积居多，面向刚需为主，价格4楼4390，17楼5350。在走的时候，我突然发现了摆在厅里的一套红木家俱，过去仔细看了，我说你们老板真有钱，这套老挝大红酸枝起码要十几二十万，竟然舍得放这里。妹子说我也不懂，听老板说是很值钱的，你是第一个说的，看来你也识货。我说要不买楼送这套红木吧，我马上全款。妹子笑了说我也想要。哈哈。
往国道走，来到据说是兴宁第一个mall的兴一广场，就在欧尚旁边，地理位置优越，完全依照大城市的综合体来开发，有大型商场，步行街，国际公錧，soho公寓等，统一管理，以投资为主。还没开盘，未定价格，估计不低，到时兴宁楼市又会上一台阶。
往广场走，来到号称第一高档小区的新兴豪庭，可惜已过下班时间，吃了闭门羹。前二年去考察时也是晚了点，吃了闭门羹，这豪庭想必不愁卖，下班时间真准点。出来后，想去看下新区那边，于是折回国道，一路向东，经过房管局不远，发现一个叫汇景花园的盘，这是本次考察的最大意外收获。到达时，已6点多了，只剩下最后一个妹子准备下班，见到我还是热情接待了，还给保安说让外面的的士等一下，妹子真敬业啊，比那个什么五星级的家人好多了。妹子给我介绍了详细情况，我看了规划图，小区对面就是未来的行政服务中心，还有一个很大的市政公园，汇景花园的广告语就是公园里的家！问到价格，更是意外，竟然从3288起，最高5420元。后来和妹子聊得知这是河源一个叫汇源集团的公司开发的，老总是兴宁罗岗人，这是在兴宁的第一个盘，回报老乡，所以价格定位较低。
8月底，在回佛山时，带上家人和一车特产杂物，又顺道去了新兴豪庭，三顾豪庭，这次终于得见。一进大门，就被一块高2米多长近10米的大型酸枝屏风给吓呆了，果然是土豪啊，这屏风料大，雕工精细，少说也在300万以上。可能售楼小姐见我乡下老伯，对个屏风左摸右看的，没见过世面，肯定也买不起咱豪庭的，所以也不大热情，问一句答一句，还不给拍照，最奇怪的是，户型图宣传单都是复印的，价格在5000-6300之间。现在搞促销，有个包装修的优惠价84000元包全屋装修家电。最后问了大家最关心的话题，是不是超高要拆除上面10层，妹子说都是谣言，都是经过审批的，肯定不会拆。
至此，本次暑假考察完满结束，下面照例是大家最关心的兴宁楼市分析了，在分析前我先跟大家说个例子：我有一亲戚，二公婆在深圳电子厂打工十几年了，三个小孩，工资合计有8000元左右，减去日常开支，每月余4000左右，存款有20多万，但在深圳连首付都不够，大的小孩在深圳上学，上不了公立，学费和其他费用很贵，第二的又上学了，所以决定回兴宁买房上学，今年初买了房，现在几个小孩留在兴宁，由老人家带，两公婆继续回深圳打工。
这相信是大部分兴宁外工打工的家庭真实的生活状况，从这个例子里，就可以解释兴宁楼市为何一直居高不下的原因：
1、国家新型城镇化政策影响深远，并且效果已经开始显现。如我那个亲戚老家在偏远山区，小学撤并，逼着你往城镇搬。而且近年国家还给搬出山里的人，每户补贴3-5万元。城镇化的政策我是最支持的，大家肯定还记得十几年前，人与环境争吃的情景，那时树被砍光了，鸟和小动物等被打光了，水里的鱼被捞光了。但是现在你去乡下看下，山地和田地都没人种了，山也绿了，水也绿了，就连我家镇子边上很方便的山地和田，也没人去种了，草和树长得连得连路也找不到了，这次回家，听老妈说久违的野猫和黄鼠又出来吃鸡了。城镇化，逼着你往镇上搬，往县城搬，这部分的刚需非常大，几乎占兴宁人口的7成以上。你说，有了这一庞大的刚需，兴宁的楼市还会跌到那里去。而且中国的城镇化率才50%不到，与发达国家80%还有很大的潜力，而兴宁城镇化率就更低了，潜力更大。
2、去年以来，专家就一直在唱空，说什么崩盘了，我是从来不听专家的，与专家反着做的，特别是那些自以为留过洋的专家，把西方那一套经济理论照搬中国，他忘了最关键的一点，中国特色的社会主义，一切D说算，咱政府想干啥，只要发个公文就行了，没有什么乱七八糟的的议会通过啥的。你们不要被政府打压房地产的口号给骗了，你们要看本质，今年M2一样还是高增长，达到13%多，说明什么，说明要多印13%的钞票，你的钱要贬值13%，还有近期的一万亿住房改造，几万亿的基建项目，这些都是实实在在的放水，这些都说明，经济转型夭折了，中国现在还得靠基建来拉动经济。没有教育的改革，没有人才作基础，经济转型根本不可能，这话题远了，以后有空再说。
3、出外打工的人，回兴宁买房是首选。我亲戚一样，打了十几年的工，在外面想买房，还是很困难的，但是回兴宁买，一个月供2000左右，就非常轻松。而且还可以一举多得，小孩读书，老人养老，回家居脚，资产升值等。现在出外打过工的年青人，你要他回乡下住，他也是不愿意的，所以没钱的买镇上，有钱的买县城。
4、兴宁现在是一年一小变，三年大变样，随着南部新城的启动，这次发现兴宁真的变样了，欧尚，必贵园，兴一广场，物流城等，都给兴宁带来了城市的感觉，我前几年就说过，不出几年，南部新城就会取代广场，成为新的城市中心，现在已验证了。看看兴宁的规划图，南部新城已基本定型，不出三年，南部新城就会亮瞎你的眼。10年后，中心又要转移到东部去了。所以，汇景花园现在虽然还是荒地一片，但未来潜力很大，我一直强调，投资置业，不是看现在，至少要看到五年后。因此汇景花园无疑是性价比最高的楼盘了。（汇景的老板是不是要给点广告费我呢，哈哈）
5、总体来说，兴宁的房价这几年都一直是稳步上涨，我也多次强调，期望兴宁楼市大跌是不现实的，如果能趁这次全国楼市调整的机会，降个20%左右，就可以下手了，再不能因贪心而一再错过了。20%不一定是降房价，可以是送装修送家电，送车位等的隐性降价，如新兴豪庭这次搞的优惠装修，宁江新城的一口价单位，因为明降会引起原业主抗议的。
6、应群友要求，说下房租，我以前说过，房价最终于是要回归合理的租售比的，如果房价不降，租金就上涨，最终于达到平衡，珠三角这几年的房价波动不大，房租却每年涨幅达到20%以上，兴宁也一样，特别是今年，房租大涨，为什么，都是小孩读书的需求，买不起房子要读书的，只能先租房了，兴宁由于是非投资城市，房子本来不多，所以造成房租急涨。现在投资房子回报率，只有2%左右，如果房价未来不跌，房租还要涨，一直涨到回报率至少要达到银行一年定期利率以上。
7、本次还去考察了几年没看的地皮市场，由于征收，现在兴宁城区基本无地皮了，征收也基本告一段落，所以剩下的地皮就非常珍贵了，比如火车站周边向阳村等一些无征收的地皮，近期爆涨，并且村民奇货可居，都不卖了。
总体来说，我对兴宁楼市是很有信心的，以后不会大涨，也不会大跌，我一直建议刚需无论何时买，都是正确的，早买早享受，现在通胀时代，千万别拿着现金，一定要持有实物，房子无疑是最好的了，既有实用价值，又能保值增值。特别是对于思乡情结特别重的兴宁人，这点尤为重要，时间仓促，就写到这里了，希望本文能为你买房提供点参考，这是我牺牲了周未约会车震时间写的，请大家多点赞少拍砖，哈哈。
老牛 2014年8月31日
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|Archiver|兴宁A8
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发表于 2014/8/31 15:13
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