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到嘴“鸭子”飞了,潘石屹会不会将SOHO中国退市?

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发表于 2021/10/12 10:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
原标题:到嘴“鸭子”飞了,潘石屹会不会将SOHO中国退市?
文|梦萧   编辑|Coral
一向自带流量的SOHO中国创始人潘石屹再次步入聚光灯下,但这次,他有点乐不起来。半年前(3月10日)传出美国黑石欲以30亿美元收购SOHO中国的消息,而9月10日,SOHO中国发布公告称黑石集团终止收购公司要约,潘石屹的甩卖之路也由句号变成了破折号。这个破折号后是继续甩卖还是将SOHO中国私有化退市?一时引起多方关注。
01七五折甩卖
与一般企业实控人往往因为缺钱才甩卖固定资产不同,潘石屹夫妇并不差钱,一直都是福布斯富豪榜的常客。从登上福布斯起至今,两人身价没有低于 200亿元人民币以下。但他们自2014年起就开始频频变卖“家底”,而梳理近几年SOHO中国的新项目情况会发现,变卖资产并不全是为了新项目的投资,潘石屹似乎更愿心满意足地做着房东收租金,曾经火极一时的SOHO,已经少有新项目出现。
国内企业出售资产的案例并不罕见,但像潘石屹这样频繁的大手笔出售资产——例如SOHO中国从2014年起连续4年每年都在出售大额资产,共计套现285.09元人民币——就是个“异数”了,这也引起诸多猜疑,被众多网友戏称为“潘跑跑”。
潘石屹在国内卖卖卖的同时,却在美国买买买,从2011年开始,其已经连续三年耗资27亿美元进行多笔大宗收购。其中,先以7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,随后以6亿美元买下曼哈顿公园大道广场49%股权,再以14亿美元与巴西财团联手买下美国通用汽车大厦40%股权。
285.09亿元人民币和27亿美元的差距巨大,买入耗资约180亿元人民币,卖出285亿元人民币,差价多达100亿元人民币。
这几年潘石屹在美国的收购告一段落,但在国内的出售丝毫没有停止。从2019年开始,潘石屹又计划出售总价值约80亿美元的8个写字楼项目,这些项目有些是运营状况良好的写字楼,比如北京望京SOHO、光华路SOHO二期,还有一些是地段较好的核心城市核心项目,比如北京的SOHO前门大街、丽泽SOHO,上海的古北SOHO、SOHO复兴广场、上海外滩SOHO、天山广场项目。这8个写字楼项目一旦成功出售,潘石屹在国内的固定资产接近清零。
更让人心生疑惑的是,潘石屹由正常的售卖逐渐转变为“甩卖”。在2020年最初的并购计划中,黑石集团给潘石屹的报价是每股6港元,总价约为40亿美元,合人民币257亿元。在房地产分析师王一然看来,这个价格是相对合理的。但精明的潘石屹又加了一个相对苛刻的附加条件,“潘石屹的这个附件条件是要求收购方接管SOHO中国的债务,而当时SOHO中国的负债率为46.88%,总负债为331亿元人民币,凭空多出的300多亿元人民币,折算应该将近60亿美元,远远超出美国黑石的预期,第一次收购只能流产。”王一然认为,黑石第一次收购失败的原因在于潘石屹的“狮子大开口”。
仅仅不到一年时间,潘石屹就被迫将价格一降再降,不仅没有了承担债务这一附加条件,还在40亿美元的收购价上打了75折。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受财经新地产采访时指出,“前几年由于P2P公司众多,SOHO写字楼的招租相对比较理想。而随着国家对P2P行业的整治以及疫情影响,SOHO中国营收并不理想,2012年至2020年,SOHO中国的营业收入由153.05亿元人民币的高点飞速下滑至21.92亿元人民币,归母净利润则由105.85亿元人民币缩水至5.36亿元人民币。这也是潘石屹着急变卖资产的一大原因。”
02潘石屹真的要跑?
潘石屹手中的资产多是在核心城市的核心地段的商业坐标,按常理本应是颇具升值潜力的不动产,但如今一再降价打折却仍未能如愿。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,“潘石屹目前只能通过甩卖才可能出售”,SOHO中国在目前的状态下很难再找到人接盘,继续自持经营或者散卖物业可能性最大,而SOHO中国也没有必要继续维持上市地位,退市也是大概率事件。
对于潘石屹要跑路的外界传闻,柏文喜并不赞同,“潘石屹欲将SOHO中国出售给黑石,是种纯粹的商业行为,但甩卖的话易引起监管部门注意,本身美国黑石在国内就已经持有不少商用物业,反垄断调查对其也不利。”潘石屹从卖房到自持,再到如今的卖卖卖,有些外界因素,更多的是在国内特定行业环境下商业化的必然选择,利益最大化是每一个商人的基本追求,更别说精明如潘石屹,因此不应该从道德层面评判“潘石屹跑了”。
潘石屹急于处理SOHO,和SOHO的经营不善有直接关系。2020年SOHO中国全年总营业收仅21.92亿元人民币,而在2012年总营收高达153.05亿元人民币,去年营收只有8年前的14.4%,归属母公司股东净利润5.36亿元人民币,同比减少59.77%,基本每股盈利仅有0.1元人民币。
在潘石屹一心想卖卖卖的 2020年,SOHO中国的现金及现金等价物只有4.66亿元人民币,为近年来最低值,这一数据仅有1年内借贷到期款10.12亿元人民币的一半。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,SOHO中国现金流急剧下降,加上当前关于“SOHO跑路”的传言很多,客观上会使得其资产交易更加困难。对于黑石终止收购SOHO中国,严跃进认为,无论是从外资收购的角度、市场竞争的角度,还是从股权的角度来说,都存在诸多不妥之处:从市场竞争的角度,影响了写字楼市场的经营,黑石收购后将成为最核心的股东;从资本市场来看,让外资一家独大,无法保护中小股东的利益。
“而这次终止收购,很可能给SOHO中国做了定性,以后SOHO中国再想出手难上加难,潘石屹想清空国内资产的计划只能落空,将来SOHO中国需要面临更多的问题,比如经营方面需要重新调整策略,写字楼项目经营仍将存在巨大压力。”严跃进如是说。
03SOHO中国或将退市?
黑石终止对SOHO中国的收购,直接导致了SOHO股价的再次下跌,从3月10日的4.17港元每股下跌到2.2港元每股(9月14日),股价暴跌近50%。
黑石事件并不是股价持续暴跌关键,根据SOHO中国财报显示,2021年上半年,SOHO中国无任何物业销售收入,仅有租金收入,营收同比暴跌44.6%,毛利同比下降17.5%。现如今SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租水平已经从2020年同期的78%恢复至90%,基本和疫情前没有差别,租金收入仅同比增长3%,这一数字也预示着SOHO中国已经走过属于他的黄金时代,股价地位徘徊或成常态。这也更加坚定潘石屹甩卖的决心。
柏文喜认为,这次黑石终止收购SOHO中国涉及到反垄断调查,这个调查直接导致黑石对SOHO中国的前景信心不足,“在此之前不过是因为价格的问题没有谈拢,这次的退出基本意味着黑石不会卷土重来”。
对于SOHO中国的未来而言,在目前的状态下难寻接盘侠,大概率只能继续自持经营或者散卖物业,或是私有化退市。
对于SOHO中国退市的可能,严跃进认为,“一旦出售成功,大部分的股权要纳入黑石旗下,所以类似收购确实容易面临监管层的监管。私有化退市是避开此类监管的唯一渠道,其他企业之所以不敢接手SOHO中国,其实和SOHO中国可能存在的私有化动作有关。对于SOHO中国来说,其不单纯是为了卖项目,也是为了将股权转让,进而私有化。”
而业内还有一种观点,是潘石屹会依然坚持SOHO中国的自营。但对于SOHO中国而言,常年2港元/每股的价格,以及停摆的业绩和固有的借贷金额,已是无法改变的事实。而“卖身”消息不断,也必然影响到投资者的热情,投资SOHO中国并不乐观。

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