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先从房地产的历史说起，海南世贸中心93年就13000每平米了。
93年，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》16条整顿措施，引发海口房地产海啸般的暴跌。
暴跌海啸一直持续到97年，在海口留下了600多栋“烂尾楼”，1.8万公顷闲置土地，800亿元积压资金，四大国有银行300亿左右的坏账。
直到99年国务院批准了《处置海南积压房地产试点方案》置换债务，减免税务，还给总规划额5亿的额度给海南解决烂尾楼，海口的房地产价格才终于止跌回升。
然后从税收说起，
还是93年，国家进行分税制改革，中央拿大头，地方拿小头。
地方基本剩很少，钱拿走了，地方的公务员体系要维持，路要修，教育要办，这样还是不行。
于是94年又给了地方一个政策，地方卖地所得主要归地方。可是刚开始地也卖不出去，当时主要实行单位修福利房制度。
98年取消福利房制度，推出商品房政策，地方开始激动，卖地积极性变高。
2003年成立土地招拍挂制度，从此土地出让价格有了质的飞跃，土地财政基本成型。
今年营改增之后，地方所得财政收入其实更少了，中央集中的税收收入更多了。
在这种前提下，任何一个省，甚至市，甚至县，不仅不希望土地出让金变少，还希望它变得更多。
再说开发商的逻辑，
开发商定价的增长经常是翻倍的。因为开发商无所谓成本高低，它本来就是来料加工，贵买就贵卖。
开发商的目的是短时间利润最大化，实现这个目标最快的办法就是不停的抬高价格试探客户的购买潜力。
开发商的融资变现渠道比散户多得多。一块地买贵了，假如卖不掉，可以抵押给银行，可以抵押给担保公司，可以玩财务报表的资产游戏在股市拉升股价，可以抵押给私人借贷。而散户买了一套房，就要指望另一个散户接你的盘。
最后，其实全球都在大放水，美、日、欧都在不停印钞票，
中国必然得紧跟其后，要不得被人家用纸币换商品。
于是钱越来越不值钱，物价也注定越来越高。
因为生活必需品民生所系，政府印的钞票没地方发，只好到房产中去，
你去对比近20年的物价与房价就懂，物价充其量也就上涨两三倍，
而房价上涨了二三十倍不止。
实体经济也萧条，地方政府财务收入没地方收，也只好从地价中来，
随随便便一块地动辄几十几百亿，可不比扶持小企业，一家收个几万块税，省事而赚钱几百倍？
所以要想房价下跌，除非推翻政府。 |
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|Archiver|兴宁A8
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发表于 2017/7/17 21:28
