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作为商品房，房产顾名思义为商品属性。但由于房地产是地方财政收入的支柱产业，房产价格受国家政策、地理环境的影响较大，因此房地产又是一种特殊的商品。 下面从房产成本构成、市场需求等方面对兴宁房价进行分析。
一、房产成本构成
房地产项目从选址、立项、规划、设计、建造、销售等环节，发生一系列费用。
1、土地成本：兴宁市作为县级城市，取市内一般平均值，约为200万元/亩，容积率3.5，折算建筑面积为850元/平米。
2、建造成本（高层有地下室 、有人防）：按目前市场价格工程量清单计价约1500元/平米（按广东预算定额计价格略高）。
3、工程勘测设计费：按10万平米项目取平均值约占150元/平米。
4、销售成本：约占总价3/100 至5/100，取200元/平米。
5、配套设施费（含绿化、景观）高档小区 ：按10万平米项目取300元/平米。
6、项目管理费（业务费、报建费、税金、办公费、监理费、人员工资等）：按10万平米项目取300元/平米。
房产 构成成本按建筑面积约3300元/平米。
二、城市化进程
2015年统计，目前兴宁市人口约为115万，按发达国家的城市化率约占75/100，因此，兴宁约有85万人进入城市、城镇居住。
1、兴宁精英阶层约占10/100进入一、二线或其他城市约11万人。
2、在镇上居住约占10/100约11万人。
3、在兴城居住约为63万人。考虑按每套房子每户家庭四口人计算，约需16万套房子。
兴宁市现有房子多少套，本人不在兴宁得不到这方面的数据。希望得到有关网友提供。
根据中国的城镇化增长规律，按年增长1%，按此速度，从现在的约45%增长到75%，那么需要是30年时间。如果目前兴宁市房子存量大于8万套，那么，兴宁目前的房产趋于饱和，房产价格趋于稳定，众所周知的原因，房子不会降价，以时间换空间方式。 |
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|Archiver|兴宁A8
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发表于 2017/3/3 10:15
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