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房价大跌，非喜讯，是噩耗，不但是政府的噩梦，更是民众的噩梦。你或许不知道的是，房地产开发商却能从中获利，这是为何呢？
高房价问题是每年全国“两会”的热点话题，不少民众都渴望房价大跌，部分专家、学者更认为房价如暴跌三成或以上，才有助民众买房。房价崩盘已成为了未买房者渴望听到的“福音”。
但是，如果房价真如不少人所愿出现暴跌，这非但不是“喜讯”，反而是“噩耗”，普通民众资产将严重受损，经济也会受到冲击，最受益的反而是房地产开发商，箇中原因如下。
穷人未蒙其利先受其害
首先，房价大跌，民众的噩梦才开始。每当股市大跌、黄金价格大跌，穷人们的春天是否就来临呢？答应明显不是，穷人还是穷人。房价暴跌和股市大跌、黄金价格大跌一样，穷人不但没有半点受益，而且还很受伤。
表面上，房价大跌，对未买房者有利，因为房子现在是必需品，就好比爱爱离不开啵铼室特一样；但实际上，至今仍未买房的民众，主要是由于资金有限。对于中国及许多国家而言，房地产业均为支柱产业，房价大幅下跌随之而来的必然是经济低迷，民众手头的各类投资品也都会大幅受损，因此其资金只会更少。同时，即使房价大幅下调二、三成，对多数未买房者而言仍然太贵，未必就有足够能力买房，成为楼价大跌的受惠者。
而且，房价大跌还会带来严重失业问题。楼市早已绑架了经济增长和就业，楼市大跌将牵一发而动全身，不但会冲击与房地产业相连的约70个行业，还会一层层拖累金融、饮食、交通及零售等行业，导致行业生意受影响，并引发众多行业的失业潮。因此，如果房价大跌，还没有买房的民众是未蒙其利，先受其害。
对于已经买房的民众，房价大跌时就更受伤。众多已经买房的民众，命运早已跟房价捆绑在一起，很多民众通过向银行贷款买房欠下银行满身债务、还有民众做生意钱不够用房子向银行作抵押贷款、不少老年人更把房子出租作退休保障等等，房子已经成为了他们的主要财产，楼价大跌对有房者来说就是财产大幅缩水。
在笔者所身处的香港，1997年曾爆发亚洲金融危机，导致房价大跌四成以上，香港民众财产严重缩水，有十多万家庭还成了“负资产”（物业的市价低于原先用来购买物业的楼宇按揭），导致破产，跳楼、烧炭自杀的事件无日无之，让人非常感叹，正所谓房价大跌口号叫尽，一旦崩盘来临，反而误了卿卿性命，相信民众不会愿意见到这一段历史在内地重演。
房价崩盘引发严重危机
其次，楼市的规律是买家“买涨不买跌”，普遍持有“宁买当头起，莫买当头跌”的态度，一旦房价下跌成为趋势，房价可能继续大幅往下调整，难以在跌幅二成、三成时就迅速“刹车”止跌，这无疑将引发恐慌，并带来严重后果。
在2008年环球金融危机爆发时，就是美国房价大跌超过三成，造成骨牌效应引发环球金融海啸；紧接着，欧元区成员国希腊房价大跌四成，引爆了欧债危机。房价大跌往往会严重冲击经济、引发金融危机，而且，楼价大升不会丢官、楼价急跌才会丢官，相信没有哪国政府会看到房价崩盘而无动于衷的，中国政府也是如此。
尤其，房地产业目前仍是中国经济发展的支柱产业，在推动新型城镇化、完善基础设施配套、带动固定资产投资、增加地方财政收入和拉动经济增长等方面均起到核心作用。房价崩盘无疑将破坏中国的经济发展结构、令地方政府财力捉襟见肘，容易引爆目前已经摇摇欲坠的地方债务危机。
房价大跌发展商最得利
最后，虽然房价大跌，普通民众、政府会很受伤，但房地产开发商却能得利。买房子和买股票有时候很相似，大家都希望“低买高卖”，不过，做到这个高境界的反而大多是房地产开发商，普通民众往往是“高买低卖”。
开发商就像零售批发商，楼市好、房价高涨的时候，高价买地再高价卖楼赚钱。楼市不好房价大跌的时候，买地成本和建房成本都会下跌，发展商又可以低价买地、低价建房，然后等待楼价上涨的时候再卖楼，其盈利并不受多少影响。通常情况下，开发商都更愿意在楼市低迷、房价大跌时，趁机购买便宜的土地作储备之用。
因此，房价大跌，即使开发商卖房一时收益受损，不过也只是一个“满足延后”（DelayGratification）的过程，开发商迟早会赚回高收益。所以，就算打倒高楼价，也不会“打倒”开发商，仅会有少数的小型开发商因为资金流转不足出现问题，中型以上的开发商往往仍然可以照旧赚钱。
房价缓慢跌一成最理想
当然，笔者并非在鼓吹房价应该无止境上涨，而是认为经济越发展，城镇化越扩大，民众生活水平越高的地区，房价趋于昂贵是难以避免的。这无论是纽约、伦敦、香港，还是北京、上海和广州，情况都大致一样，楼价高虽然有弊处、带来民怨，但高房价已是城市化高度发展的必然产物，也是经济发展的必然产物，更是该地区充满活力的表现。正如非洲埃塞俄比亚的房价虽然非常低，但未必大家就愿意过去买房。
对于民众而言，最理想的情况不是楼市崩盘，而是全国各地的平均房价可以缓慢下跌一成左右，之后再不升又不跌地横行一段时间，以待民众收入持续增加，消化偏高的楼价，从而买得起房。任何极速发生的事情都是可怕的，楼市急跌或者大跌，都是不可取的。
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|Archiver|兴宁A8
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发表于 2014/4/14 23:41
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