到嘴“鸭子”飞了，潘石屹会不会将SOHO中国退市？

文｜梦萧   编辑｜Coral

一向自带流量的SOHO中国创始人潘石屹再次步入聚光灯下，但这次，他有点乐不起来。半年前（3月10日）传出美国黑石欲以30亿美元收购SOHO中国的消息，而9月10日，SOHO中国发布公告称黑石集团终止收购公司要约，潘石屹的甩卖之路也由句号变成了破折号。这个破折号后是继续甩卖还是将SOHO中国私有化退市？一时引起多方关注。

01七五折甩卖

与一般企业实控人往往因为缺钱才甩卖固定资产不同，潘石屹夫妇并不差钱，一直都是福布斯富豪榜的常客。从登上福布斯起至今，两人身价没有低于 200亿元人民币以下。但他们自2014年起就开始频频变卖“家底”，而梳理近几年SOHO中国的新项目情况会发现，变卖资产并不全是为了新项目的投资，潘石屹似乎更愿心满意足地做着房东收租金，曾经火极一时的SOHO，已经少有新项目出现。

国内企业出售资产的案例并不罕见，但像潘石屹这样频繁的大手笔出售资产——例如SOHO中国从2014年起连续4年每年都在出售大额资产，共计套现285.09元人民币——就是个“异数”了，这也引起诸多猜疑，被众多网友戏称为“潘跑跑”。

潘石屹在国内卖卖卖的同时，却在美国买买买，从2011年开始，其已经连续三年耗资27亿美元进行多笔大宗收购。其中，先以7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，随后以6亿美元买下曼哈顿公园大道广场49%股权，再以14亿美元与巴西财团联手买下美国通用汽车大厦40%股权。

285.09亿元人民币和27亿美元的差距巨大，买入耗资约180亿元人民币，卖出285亿元人民币，差价多达100亿元人民币。

这几年潘石屹在美国的收购告一段落，但在国内的出售丝毫没有停止。从2019年开始，潘石屹又计划出售总价值约80亿美元的8个写字楼项目，这些项目有些是运营状况良好的写字楼，比如北京望京SOHO、光华路SOHO二期，还有一些是地段较好的核心城市核心项目，比如北京的SOHO前门大街、丽泽SOHO，上海的古北SOHO、SOHO复兴广场、上海外滩SOHO、天山广场项目。这8个写字楼项目一旦成功出售，潘石屹在国内的固定资产接近清零。

更让人心生疑惑的是，潘石屹由正常的售卖逐渐转变为“甩卖”。在2020年最初的并购计划中，黑石集团给潘石屹的报价是每股6港元，总价约为40亿美元，合人民币257亿元。在房地产分析师王一然看来，这个价格是相对合理的。但精明的潘石屹又加了一个相对苛刻的附加条件，“潘石屹的这个附件条件是要求收购方接管SOHO中国的债务，而当时SOHO中国的负债率为46.88%，总负债为331亿元人民币，凭空多出的300多亿元人民币，折算应该将近60亿美元，远远超出美国黑石的预期，第一次收购只能流产。”王一然认为，黑石第一次收购失败的原因在于潘石屹的“狮子大开口”。

仅仅不到一年时间，潘石屹就被迫将价格一降再降，不仅没有了承担债务这一附加条件，还在40亿美元的收购价上打了75折。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受财经新地产采访时指出，“前几年由于P2P公司众多，SOHO写字楼的招租相对比较理想。而随着国家对P2P行业的整治以及疫情影响，SOHO中国营收并不理想，2012年至2020年，SOHO中国的营业收入由153.05亿元人民币的高点飞速下滑至21.92亿元人民币，归母净利润则由105.85亿元人民币缩水至5.36亿元人民币。这也是潘石屹着急变卖资产的一大原因。”

02潘石屹真的要跑？

潘石屹手中的资产多是在核心城市的核心地段的商业坐标，按常理本应是颇具升值潜力的不动产，但如今一再降价打折却仍未能如愿。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，“潘石屹目前只能通过甩卖才可能出售”，SOHO中国在目前的状态下很难再找到人接盘，继续自持经营或者散卖物业可能性最大，而SOHO中国也没有必要继续维持上市地位，退市也是大概率事件。

对于潘石屹要跑路的外界传闻，柏文喜并不赞同，“潘石屹欲将SOHO中国出售给黑石，是种纯粹的商业行为，但甩卖的话易引起监管部门注意，本身美国黑石在国内就已经持有不少商用物业，反垄断调查对其也不利。”潘石屹从卖房到自持，再到如今的卖卖卖，有些外界因素，更多的是在国内特定行业环境下商业化的必然选择，利益最大化是每一个商人的基本追求，更别说精明如潘石屹，因此不应该从道德层面评判“潘石屹跑了”。

潘石屹急于处理SOHO，和SOHO的经营不善有直接关系。2020年SOHO中国全年总营业收仅21.92亿元人民币，而在2012年总营收高达153.05亿元人民币，去年营收只有8年前的14.4%，归属母公司股东净利润5.36亿元人民币，同比减少59.77%，基本每股盈利仅有0.1元人民币。

在潘石屹一心想卖卖卖的 2020年，SOHO中国的现金及现金等价物只有4.66亿元人民币，为近年来最低值，这一数据仅有1年内借贷到期款10.12亿元人民币的一半。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，SOHO中国现金流急剧下降，加上当前关于“SOHO跑路”的传言很多，客观上会使得其资产交易更加困难。对于黑石终止收购SOHO中国，严跃进认为，无论是从外资收购的角度、市场竞争的角度，还是从股权的角度来说，都存在诸多不妥之处：从市场竞争的角度，影响了写字楼市场的经营，黑石收购后将成为最核心的股东；从资本市场来看，让外资一家独大，无法保护中小股东的利益。

“而这次终止收购，很可能给SOHO中国做了定性，以后SOHO中国再想出手难上加难，潘石屹想清空国内资产的计划只能落空，将来SOHO中国需要面临更多的问题，比如经营方面需要重新调整策略，写字楼项目经营仍将存在巨大压力。”严跃进如是说。

03SOHO中国或将退市？

黑石终止对SOHO中国的收购，直接导致了SOHO股价的再次下跌，从3月10日的4.17港元每股下跌到2.2港元每股（9月14日），股价暴跌近50%。

黑石事件并不是股价持续暴跌关键，根据SOHO中国财报显示，2021年上半年，SOHO中国无任何物业销售收入，仅有租金收入，营收同比暴跌44.6%，毛利同比下降17.5%。现如今SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租水平已经从2020年同期的78%恢复至90%，基本和疫情前没有差别，租金收入仅同比增长3%，这一数字也预示着SOHO中国已经走过属于他的黄金时代，股价地位徘徊或成常态。这也更加坚定潘石屹甩卖的决心。

柏文喜认为，这次黑石终止收购SOHO中国涉及到反垄断调查，这个调查直接导致黑石对SOHO中国的前景信心不足，“在此之前不过是因为价格的问题没有谈拢，这次的退出基本意味着黑石不会卷土重来”。

对于SOHO中国的未来而言，在目前的状态下难寻接盘侠，大概率只能继续自持经营或者散卖物业，或是私有化退市。

对于SOHO中国退市的可能，严跃进认为，“一旦出售成功，大部分的股权要纳入黑石旗下，所以类似收购确实容易面临监管层的监管。私有化退市是避开此类监管的唯一渠道，其他企业之所以不敢接手SOHO中国，其实和SOHO中国可能存在的私有化动作有关。对于SOHO中国来说，其不单纯是为了卖项目，也是为了将股权转让，进而私有化。”

而业内还有一种观点，是潘石屹会依然坚持SOHO中国的自营。但对于SOHO中国而言，常年2港元/每股的价格，以及停摆的业绩和固有的借贷金额，已是无法改变的事实。而“卖身”消息不断，也必然影响到投资者的热情，投资SOHO中国并不乐观。