2012年暑假兴宁房地产考察报告（正式版）

楼市调控一年多来，无论在网络上还是Q群上，可以看到大家对楼市的关注是有增无减的，特别是在外的兴宁乡贤，因为不便回家，对兴宁的楼市更加心切，经常在QQ上询问兴宁楼市的情况。因此，2012年暑假借携子回乡下小住之机，顺便去看了兴宁大小楼盘，给大家汇报一下，也算是为在外的乡贤帮点小忙了。

首先去的第一站，当然是我最喜受的宁江新城。楼盘前“抢房又开始了，楼市又回暖了，你还不赶紧买房吗？”的广告语令人揪心啊！宁江新城地处新城区，是到目前为止兴宁最大的楼盘，也是素质第一个和大城市一样的楼盘，其人车分流，园林绿化，房间布局，管理服务等都与大城市楼盘一样。目前，已开发到三期了，正在销售1-4幢，90平方到170平方户型都有，售楼MM说现在除1号楼还有一半货外，2-4号楼已只有尾货了，加之楼市回升，优惠较以前少了。在去看工地的车上，还碰到二位从惠州回来看房的老乡阿姨。她说兴宁的房价很贵，感觉比惠州还贵。我问她那怎么不在惠州买呢？她说：外面再好，也是外面，毕竟老家在这里，迟早要回来的。

第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。

第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。

第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。

第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。

第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。

出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。

最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。

以下是各楼盘的价格：

8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：

1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的GDP，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。

2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。

3、考察的楼盘，全部是电梯高层，新开发的楼盘楼梯房已很少了，这说明，兴宁的房屋需求，已从普通型转向改善型了，改善型的需求要求小区配套要好，户型面积大，朝向好，对价格不敏感，追求质量，所以质量最好的宁江新城，价格最高，从这个角度来说，兴宁的房价也是合理的。

4、综合分析地理位置，小区规模配套，价格等，我认为，最好的楼盘还是宁江新城，因为宁江新城地处新城区中心，未来发展潜力很大，而广场边的凯旋城和新兴豪庭，虽然也不错，但那边配套已完善，定价也较高，发展潜力已少了，而且，那边已很热闹了，不太适合居住。一直以来，无论是网友还是亲友，我都是建议选择宁江新城，但有些乡下的亲戚说那太偏了。那不怪他们，他们的眼光只看到眼前的热闹，投资置业，是一定要跟着规划走的，并在配套还未完善前进入，相信十年后，宁江新城周边会比广场还热闹。

5、性价比最高的楼盘，要算是海兴花园了，地理位置很好，兴南大道宁江边，旁边还有正在规划的亲水公园，比周边的楼盘金河湾和亲水湾，要便宜15%以上，海兴花园小区也很大，开发商实力不小，质量也有保证，配套也完善，重要的是开发商良心大大的，去年以来一直无升价，价格很实在，还是现楼，非常适合工薪阶层置业。

6、兴宁楼盘很多是地基还未打，就开始卖楼了，如碧水湾B区，我在工地上只看到一台打桩机，还未立起来呢，但已开卖了，看合同上写的是交定金八万。还有凯旋城也是，要交十万定金。所以建议大家一定要了解开发商的实力，最好是买现楼了。并且所有的楼盘，存货都不多，很多还是清尾货阶段，这从另一方面，也说明了兴宁楼市的火爆。

7、兴宁楼盘现在是不限购，但限贷，一套可以按揭三成，二套六成，三套不能做按揭，大部分楼盘按揭都是做信用社的。

8、还有部分楼盘土地年限只有四五十年的，这个过于敏感，就不点名了，希望大家购买时一定要了解清楚。而对于这个问题，有些朋友是比较介意的，就我个人而言，我觉得无所谓，按中国现在房屋的质量和拆迁速度，能住三十年就算不错了。

9、这次回去前，就知道了新市长到任后，兴宁不能私建房了，果然，回去后发现以前满大街的自建房出售的，没有了，这些物美价廉的自建房的消失，也进一步的造成了兴宁楼市的稳步上涨。

综上所述，兴宁楼市的走向，基本符合了我去年的判断，即回乡刚需强劲，房价稳中有升。对于兴宁房价未来的走向，我愚见如下：

1、、随着大中城市的转型升级，房租的高涨，生活成本的加大，最重要的是工厂的转移，很多城市的外来工也跟随回乡下发展了，最近，兴宁的工业园引来了菲利蒲这个大项目，相信不久以后，会有更多的兴宁人回家乡发展。毕竟外面赚更多的钱，也比不上和家人在一起。工业园的兴起，会带来大量的外来工和中高级管理层，这些都将推动兴宁的消费升级，支持房地产的稳定发展。

2、这次回乡下小住，发现乡下真的很幸福很悠闲，没有大城市的紧张，空气很好，每天吃着自己种的菜，自己养的鸡鸭，土鸡蛋，傍晚就去散步，晚上就喝茶吹牛，我们镇上广场竟然也有跳舞的了。大城市里有的，乡下都能买到，而且有了网络后，令我惊奇的是，帮姐姐在京东买一个相机，隔天就送货上门了，和大城市完全一样。可以说，随着城市化进程的加快，兴宁现在比外面还幸福，这也是越来越多人回家的一个原因。这也将推动房价的稳定发展。

3、随着改善型买家的越来越多，开发商会提高楼盘的质素，如绿化，服务等，提高附加值，进而维持房价的稳步上涨。

4、追求随着兴宁新城区规划的落实，配套的提升，地价的上升，以及建安成本的上涨，这些都支撑了房价的稳步上涨。

5、随着私人自建房的限制，楼盘开发越来越规范，限制楼花的出售，国内大型开发商如碧桂园的进驻，兴宁的楼盘规模和质量必将上一个新的台阶，当然，房价也将上一个台阶的。

6、近期调控的放松，刚需的爆发，楼市的火爆，令兴宁的开发商取消了所有优惠，变相的提高了价格。

综上所述，随着回乡置业需求的增加，改善型买家的增多，政府的投入，地价的上涨，楼盘的规范，成本的上升，品牌开发商的进驻，国家调控的放松，期待兴宁房价大跌是不现实的。

未来，兴宁的房价，必将稳中有升。我一直建议自住的，应尽早的下手，任何时候买入都是正确的，我坚定的看好兴宁的发展，兴宁的刚性需求，会较长期的存在，最重要的是你享受了和家人在一起的快乐，那是千金也换不回的。

希望我所说所做的，能给你一点参考和帮助。

                                        兴宁老牛于2012年8月26日凌晨

附图：

宁江新城

金河湾

亲水湾

海兴花园

凯旋城

兴盛豪庭

碧水湾

永盛豪庭

希望兴宁明天更美好