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标题: 关于房价，都讲烂了…… [打印本页]

作者: 白云村 时间: 2017/8/17 11:12
标题: 关于房价，都讲烂了……
  听我再简单地说说关于房价……
   本人从事房地产专业几十年，见证了国家住房改革以及商品房地产的发展，从八十年代后期至期九十年初期的高潮期，九十年初期世界金融危机爆发，影响和波及了正在兴起发展的房地产行业，使房地产行业陷入十几年的低潮或沉寂期。近十几年来，由于国家打开城市大门，实行城镇化运动，并且资源迅速地向城市集中，人们渴望进入城市买房的愿望迫切，同时温总执政的政府增加货币供应量，使房地产飞速发展房价飙升，出现了炒房投机客，房价飙升越演越烈，人们怨声载道，社会不稳定因素迅速聚集，在这种情况下，中央果断出手采取多种措施控制房价。
这就是房地产发展和房价、调控房价的时代背景。
   现在就从三个方面来分析房价的趋势……

一、城镇化层面分析
   世界上比较发达的国家，在发达起步阶段大都是通过工业革命、产业升级等形式，以及政府引导人们向城镇集中，使城市工业逐步发达、人们生活逐渐富足……，因此，城镇化过程是发达国家的必经之路。在发达国家的城镇化率大约占总人口的比率为65%——75%，如果按我国人口十四亿人计算，就有九亿至十亿人进入城镇居住生活，我国原八十年代前在城镇人口不到二亿人，还不到现在总人口的20%，而我们改革开发三十多年了，我国人口进入城镇也只占约50%，城镇化进程每年基本递进也只是1%左右，因此要达到国家发达的城镇化率，按这种递进程度也需要二十多年时间。
   所以，城镇化进程的原因，人们继续着对房地产的需求。

二、市场供需分析
   先进行城市分析。由于国家政策及历史原因导致各种资源分配不公（教育、卫生、就业、养老等），尤其是八十年代改革开放后，各种资源更是一级一级地向城市、大城市聚集，人们也就一级一级地向往进入更大的城市安居，因此造就了今天一线城市可望而不可及的房价。国家资源分配政策短期内不可能消除，或者说这种资源分配政策永远存在，因而人们追求资源分配便成为人们的奋斗的目标。
   目前的房地产保有量是不能满足城镇化需求的。
   所以，人们对房地产市场需求仍在继续。

三、国家政策层面分析
   国家对房地产控制政策有二个层面：
   1、房地产投机控制。国家采取限制购房及售房限制等多项措施，让房地产投机客没有生存空间。从目前来看，这些政策都起到了很大的作用。在这里就不详细叙述。
   2、房地产价格及城市低收入人群的居住保障控制。房地产的现在国家实行“租房同权”、“共有产权“”等多种形式的保障房，是房地产市场价格的调控措施，防止房价过快上涨，更重要的目的是解决城市低收入家庭的居住问题（类似香港的政策）。同时，百姓购买房子，由此房价增长的收益是改革的“红利”，更重要的是保持房价稳定有利于金融、经济、社会的稳定。
   所以，房价不可能急转直下，更不可能让人们一朝回到“解放前”。

   看了以上分析，我相信大家对房价的趋势会有所判断了。

作者: 乡愁 时间: 2017/8/17 11:30
事实

作者: zyn 时间: 2017/8/17 11:34
无论这个房事，还是这个“房事”，能说得清楚吗？只能说现在的房价会降，降的趋势而己。就暗简单，也只能说暗俚了。

作者: dgj 时间: 2017/8/17 11:35
嗯，客观。

作者: 全力08 时间: 2017/8/17 11:37
没跌过。

作者: 故乡的雨 时间: 2017/8/17 12:11
专业。有道理。

作者: szyjh 时间: 2017/8/17 14:08
中国的房价主要看政府意旨，为什么现在大把手上有五六十套房，甚至上百套房，政府还是不肯征房产税呢？中国现在不是建的房子不够，而是房子都集中到极少数人手里。

作者: 13579246 时间: 2017/8/17 14:51

szyjh 发表于 2017/8/17 14:08
中国的房价主要看政府意旨，为什么现在大把手上有五六十套房，甚至上百套房，政府还是不肯征房产税呢？中国 ...

因为有房的人都是有话语权的有钱人，不是平民百姓，房产税会涉及他们的利益

作者: xxb1 时间: 2017/8/17 15:01
不会跌的

作者: 白云村 时间: 2017/8/17 15:03

szyjh 发表于 2017/8/17 14:08
中国的房价主要看政府意旨，为什么现在大把手上有五六十套房，甚至上百套房，政府还是不肯征房产税呢？中国 ...

关于房产税收问题，曾经有试点城市，但对房产价格影响不大。持有房产的人大都是中产阶层（权贵资产基本转移国外），如果政府实施房产税，无疑就“杀鸡取卵”。

作者: 红景天 时间: 2017/8/17 15:10
房价，热锅上的蚂蚁，东奔西突，心乱了，附着在房子的人，大致生如蚂蚁。

作者: XN395549395 时间: 2017/8/17 15:16
关于购房的需求中国还处于城镇化加速发展的阶段，国家统计局统计2016年中国城镇化率达到57.35%，而发达国家的城镇化率达到85%-95%，目前，中等发达国家和地区的城市化率是85%，西方发达国家的城市化率都在95%左右，美国是97%，中国达到这个城镇化率的时间可能还需要近20年左右，在这段时间内： 1、大量农村户籍的人要进城，特别是农村户籍的大学生和农村青年，他们都希望能在城市工作生活，买房落户，这样就造就了大量的购房需求； 2、城市扩大的拆迁和棚改造成一部分购房需求； 3、在城市已有房的人，需要购买改善房，或为子女购买二套房，也是一部分购房需求； 4、一部分子女已在城市定居的农村老人，如果房价能接受，他们也希望在子女的城市买房，和子女住的近些； 5、一部分房产投资的人的需求；所以这个购房的需求其实是很大的。关于政府和宏观经济对于政府而言，房地产始终是国家的支柱行业，或则说在很长一段时间内都是全球各个国家的支柱行业，中国也不例外，因为房地产涉及的行业和公司太多了，比如建材行业，家电行业、装饰装修行业、园林绿化、金属冶炼、上游的采掘业、银行金融贷款、建筑设计、建筑安装施工行业和建筑工人、交通基建等等。一旦房地产崩盘，房产大幅贬值，将会有大量的相关企业没有生意或收不回欠款而倒闭，银行金融行业的贷款无法收回（房地产等固定资产抵押贷款是银行贷款的大头），产生金融危机，大量的人员下岗，还贷能力大幅下降，购买力严重不足，开发商房子卖不出去，同时政府的土地也卖不出去，引发政府财政危机（政府财政收入中，土地拍卖及其相关税收是大头），政府各项福利支出都无法保障，引发民生问题。以上问题会导致经济恶性循环，以至于演变为国家的经济危机，所以说政府绝不会让房价大幅下跌，但是也不会让房价不受遏制的上涨，因为一旦房地产泡沫破裂，房地产还是会崩盘，还是会产生以上经济问题。那么政府到底想怎么样呢？他们的口号是：遏制房价快速上涨。怎么理解？就是让房价长期、缓慢、合理的增长（当然稍微跌一点也是可以接受的），这样才可以保证拍卖土地的财政收入，政府财政能运转，各项民生福利能保证，各类基建项目能开建。保证银行的房地产等固定资产抵押不贬值，银行能通过拍卖房产收回不良贷款；个人、公司、集体的资产增值保值，盈利了才会继续购买或投资（每次房价跌，就要闹，房价涨，闹的反而少）。所以说政府是没有动力去打压房价的，让房价长期大幅下跌的。事实也是房价大幅下跌对谁都没好处，包括没买房的大多数人，因为房地产崩盘或不景气对于你的收入都会有很大影响，甚至下岗。可能你的公司跟房地产没有直接的联系，但很有可能有很多间接的联系。所以从长期看来房价是上涨的，除了没房的人，其他各方都希望房价上涨。关于限购、限贷、限价、限售等政府为什么要通过限购限贷来遏制房价？ 1、房价过快上涨，容易形成房地产泡沫，泡沫一旦破灭，会引发很多经济和社会问题，很多公司和个人可能会破产。 2、群众需求和社会舆论要求政府通过限购限贷或其他手段来控制房价，让群众能买的起房。政府也希望群众能买得起房，至少也要有所行动和表态来安抚群众和舆论的情绪，这样才能维护社会的稳定 3、那么多人的购房需求不可能在短时间内满足，供不应求，政府只能通过限购限贷把一部分人拒之门外，让另一部分更有需求的人先买房。 4、限购限贷真的能够遏制房价吗？短时间内是可以的，通过限购限贷也提高购房的门槛，取消一部分人的购房资格，提高一部分人的购房成本，不让一部分人买房，减少了供需关系中的需求一环，坚持一段时间这样的政策，房价自然会降一点。但这无异于饮鸩止渴，人为的扭曲了供需关系，集中一段时间就会爆发。举个例子，以一二线城市为例，购房资格要求社保证明从1年到3年(或则更严)，一部分只有1~2年的就买不了房，他们只能再等1~2年，另一部分觉得贷款成本高，也可能会等个1~2年。一二线城市普遍缺地（或则拆迁成本太大），政府供应土地的数量越来越少；因为购房人群减少，房产公司也会谨慎拿地，或者少拿地， 2~3年后房源就会减少。 2~3年后，一部分人需要结婚了、需要生子了、孩子要上学了、想要孩子上好的学校，他们不能再等了，都需要买房了，因为这些都是跟房子挂钩的。中国人的传统观念：没房怎么结婚生子？现实又是：没房没户籍去哪上学？（有人说房子不是必需品，但婚姻和教育是必需品，婚姻和教育又离不开房子，所以房子成了必需品，我觉得很有道理），同时一部分刚需有购房资格了，一部分人改善型需求的也可能不想等了，都要开始进场了，而这2~3年政府土地供应少了，房地产公司可售的房源也少了，供需矛盾就在此刻集中爆发，房价大幅上涨，让后引发新一轮限购，如此恶性循环。 5、为什么10年到14年的限购限贷，居然让房价降下来了，而且还出现了库存过多的现象，这完全是个意外，政府没想到，开发商没想到，购房人也没想到，因为以前政府调控从来没有成功过，都是越调越高，都有点不相信政府了。现在看来，持续一段时间的限购限贷真的能让房价短期下跌。但是房地产不景气已经影响了经济稳定，政府开始放开限购，还救市了。政府目标也很清楚：去库存。手段是：一线城市库存不够，持续限购，把资金赶往了二线城市，二线城市去库存后限购，把资金赶往了三四线城市，三四线去库存后限购，然后全国的库存都解决了，房地产市场又开始良性发展了。接着限购后房地产又不行了….以此轮回，所以，每一次限购都是上车的机会。 6、最近很多城市出现了限价、限售、自持等新的调控方式，比如限定最高价，限价如果是合理且是市场价，是为了不让开发商和炒房人恶意抬高房价，那是很好的。如果仅仅只是为了强行压低房价，做表面功夫，让房价明显低于市场价，这是强行扭曲了市场经济规律。这种情况下，大家都去抢房，买房可能需要摇号，有钱你都不一定能买到，买房更困难。且此类房当做二手房再次出售的时现候，必然暴涨，如果长此以往限价，必然造成房价报复性反弹。有些城市还出现买入后5年、10年限售，如果此政策大面积实施，必然造成房源减少，你若要买5年、10年二手房，根本买不到，大家只能去买新房或则限售外的二手房，供需关系必然加剧，造成房价上涨。况且，5年、10年内若工作调动，需要跟换住房，或则家里有变，急需卖房用钱，岂不是只能干瞪眼，长此以往必然造成民怨沸腾，不利于社会安定。土地拍卖时要求房产公司自持多少比例的房子，这种政策也很狗血，看起来是调节了租房市场，但实际上却是让购房市场房源又减少了，加剧供需矛盾，绝对不能大面积实施。 7、关于房地产的成本，现在宁波地区土地拍卖的结果基本上是15000-20000元/平方，建安成本毛坯1500-2000元/平方，一般精装修1500-2000元/平方，其他就是相关税金，融资成本、管理成本。其他经济发达城市，除了土地价格不一样，其他费用都是差不多的。大家应该很清楚，到底是什么在房价上涨中起着关键的作用。万科有句话说的还是蛮好的：房地产已经从黄金时代进入了白银时代。但是从白银时代进入青铜时代还为时过早。关于楼市调控长效机制----房产税　　房产税大家都很关注，希望能尽快出台来限制房价。那么房产税的目的是什么？它是通过对持有多套房的人收重税，迫使其出售持有的多套房产，增加供给，调节供需关系。其实房产税重庆和上海实施好几年了，每年税收就几个亿，摊到每套房子，1年也就千把块钱，没什么意义，为什么不把税收提高一点呢？举个例子把，在我们二三线城市，一套120平以内的三房，你觉得应该收税吗？给未成年子女或还未工作的子女买套应该收税吗？那么到底谁应该收税？大户型？改善型？很难定性，收税的条件和力度可能会引发很多社会争议，很难调节。退一步讲，即使收税的条件和力度达到了我们的期望，持又多套房的人，迫使其出售持有的多套房产，增加供给，一定程度上调节供需关系，使房价有所下跌。那么问题来了，租房的人怎么办？每户人家只有1套房，没有多余的房产用来出租，房租会大幅上涨，你连房子都会租不起，何况买房呢。同时房租的上涨直接带动的房子的上涨，房子更具投资价值了，即使有房产税也可以转嫁到房租上了，恶性循环又开始了。有人会说，就不能学学国外，比如新加坡的政府组屋，这是我们国家的硬伤了，政府保障房、廉租房其实相当于新加坡的政府组屋，但是我们起步太晚，而且国情也不一样，政府没有那么多钱造那么多房子供给给我们那么多进城的人，政府持房的数量远远达不到影响房地产市场价格的规模，而且政府保障房、廉租房腐败这么多，又很隐蔽很难查，舆论压力也很大。其实我们以前的单位分房制度也相当于新加坡的政府组屋，但是我国人口基数太大，政府财力有限……所以说出台房产税其实没什么实际意义。现在政府力推的雄安新区，因为人口基数小，规划起点高，可能会有房价控制新模式，说白了，就是通过政府大规模持房，来达到控制房地产价格的目的。关于租售同权、共有产权房、学区房　 1、关于租售同权。租售同权的主要目的还是为了落户和孩子读书，落户怎么落，集体户口还是个人家庭户口，现在大部分地方一般的集体户口，孩子是没法落户的，那就谈不上读书了。如果是个人家庭户口，而且是落到租房中，是不是还得经过产权人同意，是不是租个一年半载都可以落户，是不是不限制落户的数量。可以肯定，在资源有限的情况下，这些落户的条件和要求都是有限制的，政府一定会提高落户门槛，肯定是让政府眼中的人才优先落户，剩下的名额让一些普通人抓阄。可想而知，我们普通人要落户是很难的。落了户，才有资格读书，当然，也有可能不落户也能读书，但依然有条件限制，每个城市的学校容量是有限的

作者: 红景天 时间: 2017/8/17 15:16
马云，蚂蚁金服，指引人间的方向，为人民币服务，不死不休。

作者: 白云村 时间: 2017/8/17 16:24

XN395549395 发表于 2017/8/17 15:16
关于购房的需求中国还处于城镇化加速发展的阶段，国家统计局统计2016年中国城镇化率达到57.35%，而发达国 ...

跟我的分析大同小异，但我认为此后房价不可能出现过去那样暴涨，除了最近出台的“共有产权”和“租房同权”政策外，在这期间中央还会出台抑制房价过快增长的长效机制，以实现房地产健康稳定发展。

作者: 江南雨 时间: 2017/8/17 16:36
不操这份心!

作者: szyjh 时间: 2017/8/17 16:40

白云村发表于 2017/8/17 15:03
关于房产税收问题，曾经有试点城市，但对房产价格影响不大。持有房产的人大都是中产阶层（权贵资产基本转 ...

试点城市的房产税都是骗老百姓的。首套房免税，二套房轻税，三套房开始重税，看你还持不持五六十套房。现在是政府根本就不想房价降下来，只要涨的不要这么急就万事大吉了。老百姓也闹不起来了。

作者: 白云村 时间: 2017/8/17 16:49

szyjh 发表于 2017/8/17 16:40
试点城市的房产税都是骗老百姓的。首套房免税，二套房轻税，三套房开始重税，看你还持不持五六十套房。现 ...

为什么要房价跌呢？政府、银行、开发商、购房市民都不希望房价跌！我说过了，那是百姓获得的改革“红利”，难道国家希望消灭中产阶层吗？难道国家希望社会、经济、金融等涉及行业一片混乱吗？更何况，持有房产并非房价暴涨的根本原因。

作者: 大山小地 时间: 2017/8/18 09:10
请那些长篇大论的停止！！！讲那么多不证明你专业！！！只证明你土渣！老是幻想降房价，好吃懒做想坐等分成？？别指望房价降！！！因为钱贬值！！！

作者: 乡愁 时间: 2017/8/18 09:50
矛反对意见，通过

作者: 妖妖灵 时间: 2017/8/18 11:44
洗脚布一样，又臭又长！所谓政策，归根结底就是为了国家统治的需要！什么叫城镇化建设？你把农民的土地征收了，他们只能进城谋生，这叫逼不得已。地产商搞开发，强征强拆，犯下累累恶行，你们听说过有哪个因此判刑的？可谁都清楚就是他们主使的！这就是特权！大开发商后面的是什么背景？他们的利益谁敢动？包括地方财政的需要，房价没法降，能持平就了不起了！农民被逼进城，买房就成了刚需（拿着很低的补偿款，搭上多年的积蓄），为什么官员财产公开制度实行不了？不敢啊！！

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