白云村 发表于 2018/10/13 15:54

中国房价不会大跌！

      最近，全国各地不论专家学者还是坊间都对房价一 片大跌之声。是的，房价已不可能大涨，但是本人认为，房价也不会太跌。就一线及超一线城市而言，房价不会跌！为什么这么说呢？
      房价最为关键的因素在于地价，正是因为地价的不断上涨，所以房价才不断提高，在我国房价的构成由四部分组成：地价+建安成本+运营成本+开发商的利润。
1、地价
   虽然是老生常谈，但是不得不说，土地是稀缺性的，特别是大城市，城市的容量是有限的，所以越往后供应的土地越少，拍卖的价格越高，这也是为何很多大城市要设立新区或者建立卫星城的原因，一切都是为了扩容，因此地价下降的概率不高；
2、建安成本+运营成本
   建筑成本（钢筋、水泥等原材料）以及运营成本（员工薪水、销售费用、财务费用等等），这两部分整体占比不是很大，但是受通胀因素的影响，这几十年来，基本是一个上涨的趋势。
3、开发商的利润
    中国确实有不少房地产开发的富豪，但是严格来说，我国开发商的整体利润水平一般，无论是利润率还是利润总额。
    所以，我认为，未来房价趋于稳定，或者有幅下跌。
    现在，我就以我们兴宁为例，简单来分析兴宁的房价趋势。兴宁房价跌，跌多少？据我了解，兴宁目前市内地价（楼面价）约2000元/M2----2500元/M2，建安成本（电梯房）约2500元/M2——3000元/M2，运营成本（估算）约1500元/M2——2000元/M2，因此房地产不含利润的综合成本为：6000元/M2——7500无/M2。经过这样的分析，我相信网友对兴宁的房价能跌多少，心中应该有个数了。

丘兴平 发表于 2018/10/13 18:36

老白，兴宁这次拍卖的地价才1200多点，按着潜规则来看，楼面价是地价的2-3倍来算一平方也才2500-3600之间加上销售成本合计2800-4000，这个价钱都还比较有钱赚的，前提是开发商的资金来源问题，如果开发商没钱，是通过银行抵押贷款，民间借贷，过桥贷等搞到的钱，那么同的成本还会上涨。兴宁房价3000到5000我认为比较合理。就是按现在的物价3000到5000也拿的下来，头几年兴宁电梯房3000多涨到现在的6-7000。兴宁房价应该从15年开始飙升的，我身边好多朋友那时买的才3000

白云村 发表于 2018/10/13 19:24

丘兴平 发表于 2018/10/13 18:36
老白，兴宁这次拍卖的地价才1200多点，按着潜规则来看，楼面价是地价的2-3倍来算一平方也才2500-3600之间加 ...

丘兄弟，你不是很了解房地产行业，房价是地价的2一3倍没有依据，而拍卖为1200元/M2多估计位置比较偏僻。按广东省预算定额或者工程量清单计价，高层住宅（含地下室）建筑安装成本最低2500元/M2，房地产运营成本（含销售、税费、管理、配套）最低1500元/M2，加上房地产融资利息、利润，该楼盘销售价格不会低于6000元/M2。你朋友买的房估计是90年代至21世纪初买入的地皮，并且是2012年前所建的房子。而人民币发行流通量（简称M2）以及人工工资、建材价格比十年前已增长3一4倍。

卖地人 发表于 2018/10/13 20:40

同意。大跌的话社会会有不稳定因素，因为前期买房的人房价很高买来的房，还贷都还二十几年还清，现在你大跌房价，他们心里会平衡吗？肯定不平衡，那么他们就会闹事, 对社会治安造成不良影响，据报道，某省某地因为碧桂园房价降价，很多前期业主闹事，出现打砸行为。国家肯定是有所考虑的。

燕南天 发表于 2018/10/13 22:00

怎么可能大跌？通过很多社会现象都能得出结论，

燕南天 发表于 2018/10/13 22:03

大跌了符合谁的利益了？是地税还是国土局？是开发商还是银行？是炒房客还是准业主？

jianeary 发表于 2018/10/13 22:03

不涨就是跌

燕南天 发表于 2018/10/13 22:10

向钱看的年代，看范婊交了八亿多，全身而退，醒醒吧。

白云村 发表于 2018/10/13 22:13

730820 发表于 2018/10/13 21:42
请看2005年左右的时候，店租那时降得十分多，（那时候，我一个朋友的，从2001年的店1800元跌到2003年的1500 ...

兴宁因为房产销售被判刑的销售人员还是全国首例。2010年春节时，感觉兴宁房价低，便想在新兴雅苑购房，销售人员说只剩下顶层房子了，想要位置好、楼层佳的房子要别人转让才行，转让费要5万元，我考量后同意了，觉得看得过买得过，就是值。可是后来忘了哪一天，突然接到兴宁公安人员取证的电话，并说可以退回大部分转让费。结果，委托人办理真的退回大部分转让费。而据说销售人员后来判了刑。

无色花 发表于 2018/10/14 00:00

白云村 发表于 2018/10/13 22:13
兴宁因为房产销售被判刑的销售人员还是全国首例。2010年春节时，感觉兴宁房价低，便想在新兴雅苑购房，销 ...

给兴宁公安点赞

燕南天 发表于 2018/10/14 08:05

白云村 发表于 2018/10/13 22:13
兴宁因为房产销售被判刑的销售人员还是全国首例。2010年春节时，感觉兴宁房价低，便想在新兴雅苑购房，销 ...

你这单事还算小的了，想想早两年房管局十八官猿的事吧……
世间绝无仅有。

mzxnlb 发表于 2018/10/14 16:53

几年前龙田法院假官司一事也是一大丑闻。

燕南天 发表于 2018/10/14 17:48

跌什么跌？兴宁北部城区的均价七千以上，腩部星城的均价八九千上万。

兴宁牛人 发表于 2018/10/15 08:28

兴宁的房价上万了，肯定是虚高了。而且虚得很，东莞惠州才多少钱，所以兴宁的房价已经是到天花，有也有价无市了

郑子姬 发表于 2018/10/15 09:08

取消预售建设成本上涨，同时不再有小开发商竞争房价不会降。

无色花 发表于 2018/10/15 12:17

兴宁牛人 发表于 2018/10/15 08:28
兴宁的房价上万了，肯定是虚高了。而且虚得很，东莞惠州才多少钱，所以兴宁的房价已经是到天花，有也有价无 ...

这个是事实

无色花 发表于 2018/10/15 12:18

燕南天 发表于 2018/10/14 17:48
跌什么跌？兴宁北部城区的均价七千以上，腩部星城的均价八九千上万。

也要能转手得出去才行

行动力不足 发表于 2018/10/15 13:55

还是那句话，需求与成本决定价格。成本楼主在这里算过了，不用多说。那么需求呢？现在结婚就要买房是刚需，要想房价跌下来，除非年轻人能忍受一套房住50年到70年而且三代四代人挤在一起住。

超越者 发表于 2018/10/15 14:54

5000-6000合理
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